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政府指導價范圍變窄了

《辦法》規(guī)定，物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的性質和服務內(nèi)容等不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

其中，普通住宅前期物業(yè)公共服務費實行政府指導價。

非住宅、別墅(包括獨棟、雙拼、聯(lián)排等)等非普通住宅、已成立業(yè)主大會的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費；物業(yè)服務企業(yè)為滿足部分業(yè)主(物業(yè)使用人)需要或接受業(yè)主(物業(yè)使用人)委托開展的特約服務收費；車輛停放服務費等均實行市場調(diào)節(jié)價。

解讀：在老政策中，政府指導價的范圍更廣：住宅小區(qū)物業(yè)服務收費中的物業(yè)綜合服務費、車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費等物業(yè)服務收費實行政府指導價。

非住宅的物業(yè)服務費、別墅(含獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加)和實行酬金制的住宅小區(qū)的物業(yè)綜合服務費、物業(yè)服務企業(yè)接受委托開展的特約服務等其他服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

業(yè)內(nèi)人士表示，如今業(yè)主對物業(yè)服務的需求也越來越多元化，物業(yè)費更多實行市場定價，是適應當下物業(yè)行業(yè)的發(fā)展變化，也是鼓勵業(yè)主與物業(yè)雙方重視協(xié)商、實踐契約精神。

停車服務費概念更明晰了

《辦法》對車輛停放服務費有明確規(guī)定：

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車服務收費包括車位服務費和場地使用費。其中專有車位(庫)，應交納車位服務費；車位租用使用人應當交納車位服務費和場地使用費。

解讀：在老辦法中，停車服務費并未明確“車位服務費”和“場地使用費”兩個概念。這容易引發(fā)矛盾：物業(yè)收了停車服務費，車輛發(fā)生受損、被盜等情況就找物業(yè)企業(yè)；而物業(yè)企業(yè)認為其只是收取的場地服務費，并不負責車輛的情況。此次《辦法》對這一概念更加細化，雙方在合同中共同約定，有利于減少業(yè)主與物業(yè)之間關于停車服務的“扯皮”。

外來車輛停放不再被排斥了

對于外來車輛停放問題，此次《辦法》進行了修訂：合肥市鼓勵有條件的住宅小區(qū)接受其他外來車輛停放，并按規(guī)定履行有關程序。具體停放時段、免費時間、收費標準、收費方式等由物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商約定，并在車輛進出口顯著位置進行公示。

物業(yè)公司對進入小區(qū)內(nèi)執(zhí)行公務以及為業(yè)主(物業(yè)使用人)提供救護的臨時挺煩該車輛免收停車費；對配送、維修、安裝、裝潢、郵遞等服務的臨時停放車輛提供便利，在一定時限內(nèi)免收停車費。

解讀：這也是相比老辦法的一大變化之一，也是考慮到現(xiàn)實情況。如今停車位資源緊缺，停車難的問題日益突出，鼓勵有條件的小區(qū)，在滿足本居住區(qū)停車需求的前提下，允許外來車輛停放，比如可以利用錯時停車進行有償服務等。不過這關鍵要征得廣大業(yè)主同意，且
收益要用于小區(qū)建設及業(yè)主。
 

物業(yè)服務收費管理若干政策解釋
 

一、《合肥市物業(yè)收費實施辦法》（合發(fā)改服價〔2019〕1080號）以下簡稱《辦法》

二、《關于調(diào)整合肥市區(qū)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務費標準的通知》（合發(fā)改服價〔2019〕1081號）以下簡稱《通知》

1、物業(yè)服務收費的價格管理形式是如何確定的？

答：根據(jù)《安徽省定價目錄》（皖價法〔2018〕17號）規(guī)定：普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務定價形式屬于政府指導價。

2、物業(yè)服務收費的定價形式？

《辦法》第五條：物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的性質和服務內(nèi)容等不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

普通住宅前期物業(yè)公共服務費實行政府指導價。

非住宅、別墅（包括獨棟、雙拼、聯(lián)排等）等非普通住宅、已成立業(yè)主大會的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費；物業(yè)服務企業(yè)為滿足部分業(yè)主（物業(yè)使用人）需要或接受業(yè)主（物業(yè)使用人）委托開展的特約服務收費；車輛停放服務費等均實行市場調(diào)節(jié)價。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費標準，通過物業(yè)服務合同約定。

3、物業(yè)公共服務費的構成？

《辦法》第七條：物業(yè)公共服務費由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊、合理利潤、法定稅費以及經(jīng)全體業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費用組成。

物業(yè)共用部位共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支的，不得計入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務費支出。

4、普通住宅物業(yè)公共服務費采取的形式？

普通住宅物業(yè)公共服務費可采取包干制或酬金制。

《辦法》第十條：普通住宅前期物業(yè)公共服務費采取包干制形式。業(yè)主大會成立后可以采取包干制或者酬金制形式，具體物業(yè)公共服務收費形式由物業(yè)服務合同約定。

包干制是指由業(yè)主或物業(yè)使用人向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈利或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。

5、物業(yè)公共服務收費面積怎計算？

《辦法》第十二條：物業(yè)公共服務費按照房屋不動產(chǎn)權證書登記的建筑面積計算；尚未登記的，暫按購房合同記載的建筑面積計算。

6、普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務費是否“實行一費制”？

實行一費制。

《辦法》第二十二條：普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務費中包含的共用部位、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電等公共能耗費，物業(yè)服務企業(yè)不得另向業(yè)主分攤。

二次供水未移交給供水部門的供水設備，其增壓水泵運行費用可據(jù)實分攤收取，分攤情況應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公示，接受監(jiān)督。

7、物業(yè)公司為業(yè)主提供特約服務如何收費？

《辦法》第二十四條：物業(yè)服務企業(yè)可以按照與業(yè)主（物業(yè)使用人）的約定，提供特約服務并收取相應的費用。物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主（物業(yè)使用人）提供特約服務時，雙方應本著平等自愿的原則，不得強行簽訂服務協(xié)議、強行收費。

8、保障性住房物業(yè)公共服務收費政策？

《辦法》第三十三條：保障性住房按照普通住宅物業(yè)服務收費政策執(zhí)行，對于保障對象的具體補貼政策，依據(jù)有關規(guī)定執(zhí)行。

未選聘物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的普通住宅小區(qū)、單位宿舍和業(yè)主自治的住宅小區(qū)的物業(yè)收費管理，可參照本辦法，并在物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）的指導下執(zhí)行。

9、普通住宅小區(qū)停車服務收費政策？

《辦法》第十七條：新建普通住宅小區(qū)停車服務收費標準，在前期物業(yè)服務合同中約定；非新建且未成立業(yè)主大會的普通住宅小區(qū)停車服務收費標準繼續(xù)執(zhí)行前期物業(yè)服務合同約定，合同到期后，如需調(diào)整收費標準，需經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由物業(yè)服務企業(yè)或停車服務企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。

10、普通住宅小區(qū)對外來車輛停放收費政策？

《辦法》第十八條：鼓勵有條件的住宅小區(qū)接受其它外來車輛停放，并按規(guī)定履行有關程序。具體停放時段、免費時間、收費標準、收費方式等由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主協(xié)商約定，并在車輛進出口顯著位置進行公示。

物業(yè)服務企業(yè)對于進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)執(zhí)行公務以及為業(yè)主（物業(yè)使用人）提供救護的臨時停放車輛免收停車費；對配送、維修、安裝、裝潢、郵遞等服務的臨時停放車輛提供便利，在一定時限內(nèi)免收停車費。

11、調(diào)整后合肥市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務收費標準是多少？

《通知》第一條：普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務費標準實行政府指導價管理，根據(jù)物業(yè)類型和物業(yè)服務等級制定基準收費標準，上下浮動不超過20%。各等級基準收費標準分別為：有電梯的住宅甲級1.7元/m²·月、乙級1.5元/m²·月、丙級1.3元/m²·月、丁級1.1元/m²·月；無電梯的住宅甲級1.2元/m²·月、乙級1.0元/m²·月、丙級0.8元/m²·月、丁級0.6元/m²·月。

12、新《辦法》、《通知》出臺后老小區(qū)的物業(yè)公共服務費怎樣調(diào)整？

《通知》第三條：本通知下發(fā)前已簽訂前期物業(yè)服務合同的普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費標準仍按原合同約定執(zhí)行，如需調(diào)整，需經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

13、現(xiàn)行我市普通住宅前期物業(yè)公共服務收費標準與周邊城市比較屬中等偏下水平。

例如：南京（2017年制定），共分5等級收費標準分別為，無電梯：1.3-1.7、1-1.3、0.7-1、0.5-0.7和0.5以內(nèi)元/㎡˙月；有電梯：2.1-2.6、1.6-2.1、1.2-1.6、0.9-1.2和0.9以內(nèi)元/㎡˙月，最高限價為2.60元/㎡˙月；

杭州（2017年制定），甲乙丙丁收費標準分別為，無電梯： 1.8、1.3、0.95和0.75元/㎡˙月，有電梯：2.2、1.7、1.25和0.95元/㎡˙月，可上下浮25%，最高限價為2.75元/㎡˙月；

武漢（2017年制定），共分5等級收費標準分別為,無電梯0.5～2.5元/㎡˙月，有電梯1.0～3.0元/㎡˙月，可上浮20%，下浮不限，最高限價為3.60元/㎡˙月；

鄭州（2014年制定），共分5等級收費標準分別為，無電梯0.2～0.7元/㎡˙月；有電梯0.73～1.73元/㎡˙月，可上浮10%，下浮不限，最高限價為1.90元/㎡˙月。

原始文件 合肥市物業(yè)服務收費實施辦法